Înainte de a stabili prețul de vânzare al unui apartament, este esențial să știți exact ce sume vi se vor reține la semnarea actului — pentru că impozitul plătit de vânzător poate face o diferență importantă în suma netă rămasă după tranzacție.
Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare
Principalul cost fiscal al vânzătorului este impozitul pe venitul obținut din vânzarea proprietății, reglementat de Codul Fiscal. Cota de impozit depinde de durata deținerii proprietății:
| Durata deținerii | Cota de impozit | Cine plătește |
|---|---|---|
| Sub 3 ani | 3% | Vânzătorul (reținut de notar) |
| Peste 3 ani | 1% | Vânzătorul (reținut de notar) |
Impozitul se calculează la valoarea mai mare dintre prețul declarat în contract și valoarea evaluată conform grilei notariale specifice fiecărei localități. Notarul verifică și aplică automat această regulă — nu poate autentifica un act sub valoarea din grilă fără ca impozitul să fie calculat la valoarea minimă admisă.
Exemplu concret
Un apartament vândut cu 150.000 euro, deținut de peste 3 ani: impozit = 1% × 150.000 € = 1.500 euro, reținut direct de notar la semnare. Același apartament, deținut sub 3 ani: impozit = 3% × 150.000 € = 4.500 euro.
Taxele notariale — cine le plătește
Prin convenție uzuală în piața imobiliară românească, taxele notariale (onorariul notarial pentru autentificarea actului) sunt suportate de cumpărător. Legislația nu impune obligatoriu această regulă — poate fi negociată între părți — dar practica curentă face din cumpărător plătitorul acestor costuri, care reprezintă, de regulă, un procent din valoarea tranzacției conform baremelor notariale.
Costul de intabulare — înregistrarea în cartea funciară
Intabularea dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului, realizată după semnarea actului, implică o taxă plătită la ANCPI, calculată procentual din valoarea declarată a tranzacției. Această taxă este, de regulă, inclusă în calculul costurilor prezentate de notar.
Toate costurile asociate tranzacției — o privire completă
O greșeală frecventă, atât la vânzători cât și la cumpărători, este calcularea bugetului necesar luând în calcul doar prețul de achiziție și impozitul, fără a include toate costurile asociate tranzacției. O imagine completă ar trebui să acopere, din perspectiva cumpărătorului: onorariul notarial, taxa de intabulare, costul extrasului de carte funciară pentru autentificare, evaluarea bancară (dacă există credit), asigurarea obligatorie a imobilului (dacă există credit) și eventualele lucrări de renovare imediat necesare.
Din perspectiva vânzătorului, costurile suplimentare față de impozit pot include: comisionul agenției imobiliare (dacă nu este suportat de cumpărător), costul stingerii unui credit ipotecar activ (dacă proprietatea este ipotecată), și eventualele cheltuieli cu regularizarea documentelor înainte de vânzare (actualizare carte funciară, debranșare utilități etc.).
Planificarea corectă a acestor costuri totale, nu doar a impozitului izolat, face diferența dintre o tranzacție care se desfășoară fără presiuni de ultimă oră și una care generează surprize neplăcute chiar în ziua semnării la notar.
TVA — se aplică sau nu la vânzarea unui apartament
La vânzarea unui apartament de către o persoană fizică (proprietar individual), TVA nu se aplică — este o tranzacție între persoane fizice, în afara unui circuit comercial. TVA apare la achizițiile de la dezvoltatori imobiliari (persoane juridice), pentru locuințe noi. Această distincție are un impact fiscal direct și este unul dintre factorii care explică diferența de cost total dintre achiziția unui apartament nou de la dezvoltator și a unuia vechi de la un proprietar particular.
Impozitul anual pe proprietate — pentru cumpărător după achiziție
După finalizarea tranzacției, cumpărătorul devine responsabil pentru plata impozitului anual pe proprietate, calculat de primărie pe baza valorii impozabile a imobilului. Această taxă nu are legătură cu tranzacția în sine, dar merită menționată ca parte din costurile de proprietate pe termen lung.
Suma netă rămasă vânzătorului — cum se calculează
Pentru a calcula suma netă pe care o veți obține efectiv ca vânzător, scădeți din prețul de vânzare: impozitul (1% sau 3%), eventuala penalizare pentru stingerea unui credit ipotecar activ pe proprietate, și comisionul agenției imobiliare dacă este în sarcina vânzătorului. Restul reprezintă suma netă disponibilă după tranzacție.
Pentru o imagine completă a procesului de vânzare, consultați și ghidul nostru despre documentele necesare.
Resurse conexe pe site-ul nostru
Întrebări frecvente despre taxe și impozite la vânzare
Vreți să calculați suma netă exactă din vânzarea proprietății dvs.?
Vă ajutăm să estimați toate costurile, inclusiv impozitul, înainte de a stabili prețul de listare.