Brașovul rămâne în 2026 una dintre cele mai active piețe imobiliare din România pentru investitori. Dar randamentele s-au comprimat față de acum câțiva ani, piața este mai competitivă și selecția proprietăților contează mai mult ca niciodată.
De ce Brașovul atrage investitorii imobiliari
Combinația de cerere turistică puternică (apropierea de stațiunile montane, Centrul Vechi atractiv), o piață de chirie rezidențială solidă susținută de localnici și de cei care se relochează din alte orașe, plus proiectele de infrastructură în curs (aeroportul, autostrada A3) fac din Brașov o piață cu fundamente solide pentru investiție imobiliară pe termen mediu și lung.
Cum se calculează randamentul brut
Formula simplă: Randament brut = (chirie anuală ÷ prețul de achiziție) × 100
Exemplu concret: un apartament de 2 camere achiziționat cu 120.000 euro și închiriat cu 500 euro/lună generează 6.000 euro/an, adică un randament brut de 5%. Randamentul net, după impozit pe chirie (10% din venitul net), fond de reparații, perioade de neocupare și cheltuieli administrative, va fi mai mic — de regulă cu 1-1,5 puncte procentuale sub randamentul brut.
Randamente tipice pe piața din Brașov
La nivelul actual al prețurilor (2.300-2.700 euro/mp) și al chiriilor, randamentul brut tipic pentru o proprietate rezidențială standard se situează în intervalul 4-6% anual, cu variații semnificative în funcție de zonă și tipul proprietății. Proprietățile mai mici (garsoniere, apartamente de 2 camere) tind să genereze randamente mai mari ca procent, datorită raportului mai bun chirie/preț față de proprietățile mai mari.
Zone cu potențial diferit pentru investiție
Zone centrale și semicentrale
Oferă randament de chirie mai stabil și cerere constantă, dar prețurile de achiziție mai ridicate comprimă randamentul brut. Potrivite pentru investitori care prioritizează stabilitatea față de randamentul maxim.
Zone în dezvoltare (Noua, Stupini, Sânpetru, Ghimbav)
Prețuri de achiziție mai accesibile, cu potențial mai mare de apreciere a valorii pe termen lung, dar randamentul de chirie imediat poate fi mai mic, din cauza competiției mai mari și a cererii mai volatile.
Investiție pentru locuire vs. investiție pentru chirie — logici diferite
Un aspect frecvent neglijat în discuțiile despre investiția imobiliară este că logica achiziției pentru locuire proprie și logica achiziției pentru chirie sunt fundamental diferite. Când cumpărați o locuință pentru dvs., factorii personali — apropierea de locul de muncă, de școli, de familia extinsă — pot justifica un preț mai mare sau un randament financiar mai mic, pentru că beneficiul "confort de viață" compensează. Când cumpărați pentru chirie, singurul factor relevant este randamentul real obtenabil pe piața respectivă, calculat rece, fără atașament emoțional față de proprietate.
Această distincție are implicații practice: un apartament pe care l-ați iubi personal poate fi o investiție slabă pentru chirie, dacă zona nu atrage chiriași sau dacă prețul de achiziție este prea mare față de chiriile practicabile. Și invers — o garsonieră care nu vi se pare atractivă personal poate fi o investiție excelentă, dacă zona are cerere ridicată și randamentul real susține achiziția.
Impozitul pe chirii — ce trebuie știut
Veniturile din chirii sunt impozabile în România. Cota de impozit este de 10% aplicată la venitul net din chirii, calculat ca venit brut din care se scade o cheltuială forfetară de 20%. Practic, impozitul efectiv este de 8% din chirie brută (10% × 80%). Acest cost trebuie inclus în calculul randamentului net al investiției, nu ignorat în estimările inițiale de profitabilitate.
Chirie pe termen scurt vs. termen lung
Brașovul are un potențial real pentru închirierea pe termen scurt (turism, Airbnb), mai ales pentru proprietăți din zona centrală sau apropierea de stațiunile montane. Randamentul potențial este mai mare, dar costurile de administrare (curățenie, check-in/check-out, uzura accelerată a mobilierului) și riscul de sezonalitate reduc semnificativ câștigul net față de randamentul brut estimat. Reglementările locale privind închirierea pe termen scurt pot varia și ar trebui verificate actualizat.
Greșeli frecvente ale investitorilor la Brașov
- Calculul randamentului exclusiv pe baza chiriei estimate, fără costurile reale de proprietate
- Achiziționarea fără o verificare prealabilă a nivelului real al chiriilor practicate în zonă pentru proprietăți comparabile
- Ignorarea perioadelor de neocupare — chiar și 1-2 luni pe an gol schimbă semnificativ randamentul net anual
- Subestimarea costurilor inițiale de renovare sau mobilare necesare pentru a atrage un chiriaș bun
Reper practic
Înainte de a decide achiziția, verificați chiriile reale practicate activ în zonă pentru proprietăți comparabile — nu chiriile listate în anunțuri (care pot fi aspiraționale), ci chiriile la care contractele sunt efectiv semnate. Această verificare se face prin discuții cu agenți activi în zonă, nu doar prin consultarea anunțurilor online.
Resurse conexe pe site-ul nostru
Întrebări frecvente despre investiția imobiliară la Brașov
Vreți o analiză de randament pentru proprietatea pe care o aveți în vedere?
Vă ajutăm să calculați randamentul real, nu estimat, pe baza pieței actuale din Brașov.